北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
通州**别墅的上叠怎么样？还有下叠也差不多价格，都是800多万一套，是开发商自持的，现在低价出手。我们主要是为了养老自住，看了您说的装修费问题了，也找人问了问，应该220平的话100多万能够拿下，因为我们没有太过分的想法，无非是住的宽敞点，养点花种点菜，干干净净的就行了。当然也考虑升值问题，所以来问问。
A：
1、开发商自持的“低价”出手？我刚看了看网上报价，800多万就是正常挂牌价啊，怎么就低价了？就算是开发商自持的这几套的位置好，但别人的二手房是带装修的啊，至少是大部分基础工程都不用折腾了。所以综合下来您这800多万我认为不算真正低价，至少是占便宜不多。
2、装修的事儿没必要探讨，这纯看自己的喜好了。我只是提醒一下别墅的装修费很容易超支而已，但怎么控制由自己决定。
3、升值问题怎么说呢？只能说别墅类的绝大多数都普通吧。这种产品到目前为止，至少在北京基本都是自住为主的，或者说是消费为主，属于小众产品，所以价格走势大多一般，能拉平大盘的屈指可数，跑赢大盘的就更少了，几乎没有。
这其实看看这**别墅的就行，既然是开发商自持的，那就问问他们当年的开盘价多少钱？我印象中是2010年前后2.5万左右，500多万一套。到今天了涨到800多万，可以说升值了300万。但是当年北京的大盘也就是2万左右，现在至少5万多，您觉得这别墅的升值如何？我认为不算太强吧，以后也大概率是这趋势，能跟上普宅大盘就算赢。
4、总之房子是用来住的，别墅更是用来住的，真要是喜欢就买吧，但其他方面的期望值最好别太高。另外常规建议是：如果之前没有长期居住过别墅，那最好先在同小区或类似的小区租一套，住过一年四季之后再决定买不买？毕竟这是小众产品，未必适合所有人，确定自己真的喜欢再买吧。
仅供参考。
二
Q:
房山长阳的北京十二中朗悦分校，如果放到东西海的话排名如何？金地朗悦有没有学区溢价？如果购买的话从投资角度是否合适？我们目前非京，买房的目的一是居住，二是孩子上学，尽量接受良好的教育，三是积分落户。如果房山区不合适，请问大兴有合适的板块和小区吗？
A：
1、十二中朗悦在房山算很不错的，放到丰台的话可以算中上，但放到东西海的话那就肯定是中等了。这可以用中高考成绩来大致比较一下，同等成绩的学校在东西海不少呢。
2、金地朗悦应该没有学区溢价，反正以前是肯定没有，近期我没算过。或者这么说吧，全北京近郊中除了通州、顺义和亦庄，其他区没有普遍意义上的学区房。
虽然各区都有自己本区不错的学校，但没得到外来家长的追捧，所以没被炒出什么溢价，不算学区房。但这种房可以算性价比高的，至少在当地算相对兼顾的。
3、投资角度中等吧。长阳在近郊板块中肯定算相当不错的，但毕竟是郊区，期望值最好别太高，很难算投资房。
4、您的要求不低，这学区角度就不好建议。要不就看看亦庄呗，从理论上也算是大兴，学区是独立的，虽然到目前为止的北京排名不太高，但家长们都是注重未来发展。房子有部分学区溢价，不算高，大概15%左右吧，比东西海低一半左右，算是相对兼顾的。
仅供参考。
三
Q:
通州京贸国际公馆，如果按板块算的话应该是九棵树还是果园？定位的话从卖房角度区别大吗？如果买的话两居室70多平要300多万，单价5万多合适吗？保值兼自住，同时也是为了积分。
A：
1、京贸国际公馆的板块？这我还真没注意过，这里应该算是半壁店吧？但归哪个大的板块我真不知道，看了看算是中间位置吧。
但纠结这个有什么意义吗？反正我不认为有任何影响，或者说只要学区不受影响，那跟卖房等各种角度都没什么区别。所以还是看看学区吧，其他的没必要纠结。
2、具体的价格我不知道，只能问当地中介。单价是否合适可以用租售比算一下，北京平均值是650，京贸国际公馆虽然在通州，但因为离朝阳近，所以各项数据都等同于市区。那假定这套房是350万，只要租金超过5000就还行，能达到5300就合适，超过5500就算还不错的了。再高的话如果房子没有瑕疵，那就有捡漏儿的可能了。
3、自住角度看自己的喜好，我只能说从保值角度来说，这地段儿算是很不错的。毕竟从一开始就是通州重点板块，在很长一段时间里，新华联家园和世纪星城等小区都接连成为通州代表楼盘，价格走势至少不弱。
还是这话，房产的价值由地段儿决定，这里因为离市区近，所以各项指标基本等同于市区平均值。
仅供参考。
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